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浙江湖州楼市的危机,吴兴区、南浔区楼市潜力与未来

时间:2022-09-23 19:28:55 | 浏览:1652

浙江省是全国最为富裕的省份之一,对于这个片区经济发达,人口众多,而建成区面积也越来越大。太湖明珠,美丽湖州随着城市化的发展,浙江各区域楼市房价差异较大,浙江最贵的房子位于杭州,而浙江最便宜的房子位于湖州。湖州的房子便宜,是否代表这座城市未来

浙江省是全国最为富裕的省份之一,对于这个片区经济发达,人口众多,而建成区面积也越来越大。

太湖明珠,美丽湖州

随着城市化的发展,浙江各区域楼市房价差异较大,浙江最贵的房子位于杭州,而浙江最便宜的房子位于湖州。

湖州的房子便宜,是否代表这座城市未来楼市潜力不大呢?

随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资,对于浙江多个城市楼市或多或少都有一定的影响。

美丽太湖,璀璨湖州

那么今天我们就位于浙江湖州市吴兴区、南浔区与大家进一步剖析,主要剖析这两个区域的楼市潜力与未来。

影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多,比如:这座城市的常住人口这座城市的地理位置,这座城市的经济总量,这座城市的产业分布等。

城市建设日新月异

首先让我们来了解一下浙江湖州,这三个区现在的常住人口有多少?

湖州地区房价之所以便宜,主要是因为这个区域人口非常少。

根据第7次人口普查数据,浙江湖州地区总的常住人口只有336万人,这样的人口数量在浙江处在第8位,人口总量比他少的只有舟山、丽水、衢州等三个城市。

架起幸福的桥梁

对于这两个地方来说,人口最多的是吴兴区(包括南太湖新区30.33万人),现在的常住人口101.59万,其次是南浔区现在常住人口54.29万。

如果把这两个区域加起来,那么等于湖州市区的人口大约为155.88万人。

这样的人口总量相比于其他的城市,或许只是一个城区的人口,但对于湖州市区来说,也是经过10年的人口流入,才达到的现在的人口数量。

美丽新太湖

2010年根据第6次人口普查数据,整个湖州市区包括吴兴区、南浔区在内,常住人口大概为121万人。

这也就是说湖州市区随着城市化的推进,这个区域的人口暴增33万。

一个人口净流入甚至大幅流入的区域,未来楼市固定资产价值必然也会攀升,尽管现在湖州楼市房价较低,但完全不影响这座城市未来楼市的潜力。

城市发展的印记,南浔古镇

我们再来了解一下这两个区域现在的地理位置分布。

如果放在10年前,湖州地理位置谈不上特别好,毕竟那时候的杭州、南京、苏州这些城市都在独自发展。

但随着长三角产业的不断升级,长三角多个城市开始融合并相向发展。

随着长三角多层次轨道交通规划的实施,更是串联起长三角27个重要的中心城市,在这些城市当中,湖州的地理位置可以说是得天独厚。

吴兴区地理位置

吴兴区是湖州的核心城区,从地理位置上看,吴兴区与多个县市交界,除开与长兴县、南浔区交界外,另外吴兴区还与苏州吴江区也基本上是交界的。

从更大的角度看吴兴区的地理位置,那么吴兴区处在长三角多个中心城市之间。

吴兴区距离上海150公里,距离南京230公里,距离杭州86公里,另外吴兴区位于太湖边,与苏州、无锡“隔湖”相望。

南浔区地理位置

南浔区是湖州市的第二个城区,地理位置上看,南浔区与浙江嘉兴地区以及苏州吴江区基本接壤。

南太湖新区地理位置

另外随着湖州这些年的大力发展,湖州在吴兴区和长兴县中间设立了南太湖新区。当然,南太湖新区绝大多数的区域来自于吴兴区以及长兴县的小部分区域。

从楼市的角度看,这两个区域的地理位置,或许这两个区域的地理位置非常棒,也给予未来楼市一定的支撑。

南浔之美

我们再来了解一下这两座城市,他们在过去一年完成的经济总量。

2020年,湖州地区共完成经济总量3,201亿,在浙江11个地级城市排名当中处在第8位,高于衢州、丽水、舟山等三个城市,在全国城市排名当中处在第81位。

2020年吴兴区(包括南太湖新区248.88亿)共完成1000.63亿,在湖州5个区县排名当中处于第1位,另外南浔区共完成467.83亿,在湖州5个区县排名当中处于第5位。

南浔古镇一角

从这两个区的经济总量看,吴兴区的综合实力远高于南浔区,当然吴兴区在整个湖州地区也是处于领先的位置。

经济的高速发展必然对楼市房价有一定的支撑,对于未来楼市固定资产的升值也有很大的推动作用。

我们再来了解一下这两个区域的产业分布。

吴兴区现在的产业结构大概为3:45.:52,相对来说,商贸服务业比较发达。

美丽城市建设

现在的吴兴区逐渐形成智能装备、数字经济、健康时尚、休闲旅游等四大主导产业,大力推动湾区产业矩阵。

其中位于吴兴区范围内的南太湖新区,是浙江重点建设的4大新区之一。现在这个片区逐渐发展新能源汽车及关键零部件、数字核心产业、生命健康与休闲旅游等产业。

另外这个片区还在大力推进绿色金融、现代物流、新材料、高端装备产业的聚集。

乡镇也在崛起

除开这些高精尖的产业外,吴兴区在传统优势产业有也有很大的推动,2020年,吴兴区共拥有超过76家建筑企业,共完成建筑总产值超过475亿。

现在南浔区的一二三产业结构比重大约为6:58:36,南浔区的主打产业是通用设备制造、电气机械及器械制造、非金属矿物质制造、木材加工等,这些产业基本都形成了百亿级的产业集群。

从产业结构上,我们可以看出吴兴区的产业更为高大上一点,特别是南太湖新区产业朝着高精尖的方向发展。

而对于南浔区来说,产业还需要进一步升级,未来潜力应该要弱于吴兴区。

建筑与水的灵动

我们再来了解一下这两个区域的管辖面积。

整个湖州地区的管辖面积大约只有5794平方公里,这样的管辖面积在浙江11个城市排名当中,属于非常小的一个区域。

吴兴区现在的管辖面积大约872平方公里,南浔区的管辖面积大约716平方公里。

从管辖面积上看,这两个区域都非常小,但随着大湖州的发展,未来这两个区域全域城市化的概率比较高。

不同角度看湖州

如果把吴兴城区、南太湖新区、织里镇、八里店镇、南浔城区、练市镇算在内,整个湖州市区的建成区面积大约为193平方公里。

我们再来了解一下这两个区域,在过去一年房地产投资的基本情况。

2020年,吴兴区商品房施工面积超过1,183万平方米,另外住宅新房成交面积为181万平方米,成交金额达到222亿。折算单价,每平米新房单价为1.22万。

城市的发展艺术

2020年,南浔区完成房地产开发投资超过80.82亿,其中房屋施工面积491万平方米,住宅新房销售面积112.81万平方米,成交金额达到121.2亿。折算单价,每平米新房单价为1.07万。

我们从这两个区域的开工面积可以看出,开工的体量是超大的,远高于一年的楼市新房成交量。或许这也是湖州楼市房价短期内不会大涨的主要因素之一。

城市亭台美如画

我们再来了解一下目前这两个区域的房价分布。

现在湖州地区平均房价大约为1.38万,在浙江处于末位,在全国处于第42位。

现在湖州房价最贵的并不是吴兴区,而是德清县。目前德清县的平均房价1.69万,吴兴区房价目前1.44万。

另外南浔区房价为0.96万,在湖州5区县房价排名当中处于末位。

不断向前的城市

对于长三角27个城市而言,湖州楼市的房价是最低的三座城市之一,而对于这个区域房价或许也仅高于江苏镇江。

我们从多角度、多维度剖析这两座城市,分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、管辖面积、房地产开发量及成交量、现在的房价分布可以看到:

吴兴区、南浔区的房价并不贵,而对于这个片区来说,房价在长三角27个城市当中处于倒数的位置。

房价低的主要因素是由于现在的湖州地区的常住人口并不是很多,特别是主城区开发了大量的新房,新房供应量远高于需求量,短期角度内,湖州城区房价大涨的概率不高。

高楼拔地而起

从这两个区域的开工面积和他们一年的成交量可以看出,以吴兴区为例,开工面积几乎是成交量的6倍以上,另外南浔区几乎也是成交量的4倍以上。

湖州这两个城区,这些年大量推地也推动了城市建设,拉大了城市框架,对于这些年湖州城区的人口流入也较为明显,成为长三角重要的人口流入城市。

随着湖州相关配套的完善,特别是基础教育的提升,医疗设施的提升,大大提高了湖州在长三角的区位优势,也大大提高了湖州在长三角的竞争力。

对于现在的吴兴区、南浔区来说,多条高铁正在这片区域建设,而未来的吴兴区、南浔区也将实现通达上海、南京、杭州30分钟交通圈。

城市中的古镇

短期的角度看,湖州大量新房供应,对于本地楼市不管是新房二手房大涨的概率不高。

当然不管楼市如何变化,这个区域楼市房价也是比较坚挺的,相对而言下跌的空间非常有限。

随着城市化的发展,湖州人口还会持续流入,对于湖州中心城区,也就是吴兴区、南浔区来说,未来的人口也会越来越多,那么这个片区楼市固定资产价值升值的空间也比较大。

加入湖州地标的建筑会越来越多

从长期的角度看,吴兴区、南浔区楼市具有一定的潜力,对于未来这个片区来说,成为更多新湖州人安家的选择地。

看好吴兴区、南浔区的发展,更看好这片区域未来随着经济的高增长,人口的高增长,带来的是城市楼市固定资产价值的攀升。

个人观点,仅供参考。

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